▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮

∥ 문제의 소재

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 의한 재개발·재건축사업을 시행하면 조합 및 소유주들과 가장 빈번하게 상담이 이뤄지는 주제가 바로 현금청산에 관한 것이다. 경제적 이득과 손해 여부가 피부에 와 닿기 때문일 것이다.

조합원이 되려는 토지등소유자가 토지 등을 출자해야 하는데, 토지등소유자는 애초에 조합에 참여하지 아니하는 것을 결정하거나 일단 조합원이 됐다가 후에 분양신청을 하지 아니함으로써 현금 청산을 결정하게 된다.

일반적으로 조합의 사업 절차가 순탄하게 진행되기 보다는 수년에 걸쳐 사업이 진행되면서 관련 인가가 취소되거나 여러 이해관계의 다툼으로 인해 사업 지연 및 중단이 반복되면서 현금청산 과정이 순조롭지 않은 경우가 많다. 이와 관련해 문제가 된 사례를 판례를 통해 살펴보고자 한다.

∥ 최초 사업시행계획인가 실효 후 현금청산자의 지위 회복 여부

대법원은 과거 사업시행계획이 실효되자 총회에서 정관을 변경, 과거 현금청산대상자로 분류된 자의 조합원 자격을 사업시행인가 폐지 시 회복하도록 하는 규정을 두고 해당 인원을 조합원 총수에 포함해 새로운 사업시행계획을 수립하는 총회를 개최한 사례에서 “이러한 정관변경결의 및 그에 따른 정관 조항은 무효이고, 과거 분양신청을 하지 아니해 현금청산 대상자로 분류된 자들은 새로운 사업시행계획을 수립하는 총회 시 조합원 자격이 없다”고 판단했다.

재개발조합의 조합원이 분양신청 절차상 분양신청을 하지 아니한 경우 분양신청기간 종료일 다음날에 현금청산 대상자가 되는 한편 즉시 조합원의 지위를 상실하고, 그 후 그 분양신청 절차의 근거가 된 사업시행계획이 사업시행기간 만료 또는 폐지로 실효된다고 하더라도 이는 장래에 향해 효력이 발생할 뿐이므로 이전에 발생한 조합관계 탈퇴라는 법적 효과가 소급적으로 소멸하거나 이미 상실된 조합원의 지위가 자동적으로 회복된다고 볼 수는 없다는 것이다.

만일 조합이 사업시행시행계획의 실효 후 새로운 사업시행계획을 수립하면서 기존의 현금청산 대상자들에게 새로운 분양신청 및 조합 재가입의 기회를 부여하는 것은 단체 자치적 결정으로서 허용되지만, 그 기회를 활용해 분양신청을 함으로써 조합에 재가입할지 여부는 현금청산대상자들이 개별적으로 결정하게 해야 한다고 봤다.

또한 도시정비법은 분양 신청을 철회하거나 분양신청을 하지 아니하는 등 현금청산대상자 발생한 경우 현금청산을 하도록 규정하고 있었는데, 현금청산 대상자들의 의사와 무관하게 조합이 일방적으로 현금청산대상자들이 조합원의 지위를 회복하는 것으로 결정하는 것은 도시정비법의 입법취지에도 반하고, 현금청산대상자들의 의사와 이익에도 배치되므로 허용되지 않는다는 것이다.

∥ 현금청산자에 대한 지연이자 지급 여부

구 도시정비법은 현금청산 사유가 발생하면 ‘150일 이내에 현금 청산’하도록 규정하고 있었고, 해당 규정은 ‘90일 이내의 현금 청산’으로 개정됐다가 현재는 ‘현금 청산 협의 후 협의 기간 만료시 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구 소송을 제기하도록 하고 이 기간을 넘긴 경우에는 지연이자를 지급’하도록 규정해 지연이자 지급 시기에 대해 보다 명확한 규정을 두게 됐다.

현재의 규정은 2012년 8월 2일 최초 조합설립인가를 신청한 경우에 적용되므로 그 이전에 설립된 조합의 경우에는 구 도시정비법이 적용되고, 구 도시정비법상의 지연이자 지급에 관해 명확히 규정하지 아니했으므로 이와 관련한 판례를 검토해 볼 필요가 있다.

대법원은 ‘현금청산자에게 150일 내에 청산하지 아니한 경우 일정 금리를 적용한 이자를 지급한다’는 정관을 둔 조합 현금청산자들이 150일이 지난 시점에서 수용재결보상금이 공탁된 일자까지 지연이자를 청구한 사례에서 “조합의 지체책임 여부는 토지등소유자의 종전자산 출자시점과 조합이 실제 청산금을 지급한 시점을 비교해 판단해야 한다”고 했다.

즉, 청산자들이 조합관계에서 탈퇴한 이후에도 자신들의 토지 등을 계속 점유·사용하다가, 수용재결보상금의 공탁 이후에야 인도한 경우에는 현금청산사유가 발생한 날부터 150일의 이행기간을 경과한 시점이라고 하더라도 초과 일수에 대해 지체책임을 부담하지 않는다는 것이다. 다만, 조합원 지위를 유지하는 동안 이미 종전자산을 출자한 후에 탈퇴해 현금청산대상자가 된 경우에는 150일의 이행 기간을 초과한 지연일수에 대해 지연이자를 지급할 의무가 있다고 봤다.

∥ 현금청산자에 대한 사업비 공제 여부

현금청산 대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정부분을 분담해야 한다는 취지를 조합 정관이나 총회 결의 또는 약정 등으로 미리 정한 경우에는 청산 절차 등에서 사업비를 정산하거나 반환을 구할 수 있다. 조합이 현금청산 대상자에게 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 사업비 중 일부를 부담하도록 하기 위해서는 정관 등에 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 구체적으로 규정해야 한다.

대법원은 “정관상 사업비 공제 규정을 둔 경우에도 현금청산 대상자가 부담할 사업비용에 관해 구체적인 항목이나 기준 등을 정하지 않은 경우 현금청산 대상자는 조합원 지위에서 권리, 의무를 행사하는데 사용된 비용 등 자신이 분담하게 될 비용의 기준 또는 구체적 부담 항목과 비용 금액 등 분담내역을 예상하기 어려워 탈퇴 여부를 결정하기 위한 경제적 평가를 하기 어렵기 때문에 이러한 정관 규정을 근거해 정비사업비의 지급을 구할 수는 없다”고 봤다. 특히 이러한 정관 규정을 근거로 “현금청산금이 지급되기 전에 별개의 절차로 정비사업비 중 일부의 지급을 구할 수도 없다”고 했다.