중국 ‘헝다 사태’가 우리나라 부동산 시장에 미칠 영향은 제한적일 것이라는 분석이 나왔다.

주택산업연구원은 10월 15일 “헝다사태를 계기로 날로 악화되고 있는 중국 부동산시장과 부동산개발업체의 부실화가 국내 시장에 미치는 영향은 제한적일 것”이라고 전망하면서 그 이유로 ▲수급 : 전반적인 경기회복추세와 주택공급 절대량 부족 ▲금융구조 : 분양가규제에 따른 완충작용과 엄격한 LTV관리(평균 LTV 57%), 50% 수준에 육박하는 장기고정금리대출 비중 ▲사업구조 : 시행사↔신탁사↔금융사↔시공사로 연결되는 다단계 헷징(hedging) 구조 등 중국과 다른 우리나라 여건을 제시했다.

주택산업연구원에 따르면, 중국은 급격한 경제활동인구 감소와 2·3선 도시들의 주택공급 과잉에 따른 미분양 누적, 취약한 부동산개발금융구조 등에 따라 부동산경기 악화와 부동산개발업체의 부실화가 확산될 가능성이 상존하고 있다.

이와 관련해 주택산업연구원은 “중국은 1991년 이후 주택사유화정책 추진과 개혁·개방에 따른 급속한 경제발전으로 이후 20여년 동안 부동산시장이 매년 10% 내외의 성장을 거듭해 왔으며, 부동산투자가 GDP에서 차지하는 비중도 30%수준을 유지해 왔다”면서 “그러나 80년대 초부터 시작된 1자녀 산아제한정책에 따라 이들이 30세에 도달하는 2010년 전후부터 주택시장 진입인구가 급격히 줄어들면서 주택공급 과잉문제가 점차 심화되기 시작했고, 성숙되지 않은 부동산금융 구조와 부동산개발회사 지배구조 및 거버넌스의 불투명성 등으로 부동산 개발사업이 방만하게 추진되면서 지난 10여년간 2·3선도시를 필두로 주택공급 과잉문제가 점차 심화돼 왔다. 이번의 헝다사태가 발화점이 돼 부동산개발업체의 부실과 시장혼란이 점차 확산될 가능성이 커 보인다”고 진단했다.

또한 주택산업연구원은 “헝다가 중국내 부동산개발사업 1·2위를 다투는 거대기업이라는 점과 시진핑 장기집권체제 초년도이자 미·중간 주도권경쟁이 첨예한 시기라는 점에서 중국정부는 어떤 형태로든 헝다사태를 진정시키고자 개입할 가능성이 크지만, 헝다의 부실화 규모가 너무 크고 부실화 가능기업이 항다만이 아니라는 점, 헝다의 근거지가 광저우라는 점 등으로 향후 전개될 부동산개발업 부실화를 단기간에 완전히 틀어막지는 못할 것으로 판단된다”며 “중국정부가 이 문제를 적절히 관리하지 못할 경우 전반적인 시장관리가 어려워질 가능성이 커 보인다”고 밝혔다.

다만, 주택산업연구원은 “중국의 헝다사태가 2007년 리만사태와 비슷한 세계금융시장 위기로 번질 가능성은 크지 않아 보이고 1991년 시작된 일본의 부동산 거품붕괴와 유사하게 중국 국내현상에 국한될 가능성이 크다”고 판단하면서 그 이유로 중국 부동산 개발업체들의 자금조달이 대부분 중국내 금융기관 융자와 채권발행으로 이뤄졌고, 이를 기초로 한 파생상품도 거의 없는 점을 들었다.

특히, 주택산업연구원은 헝다사태 등 중국 부동산개발업체의 부실화가 우리나라 부동산시장에 미칠 영향에 대해서는 “우리나라는 전반적인 거시경제상황과 부동산시장의 수급상황, 부동산금융관리, 부동산개발사업 구조 등의 측면에서 중국과는 상황이 많이 다르다”며 “헝다사태의 확산이 계기가 돼 중국경제가 전반적인 침체국면으로 들어가지 않는다면, 우리나라 경제와 부동산시장에 미칠 영향은 크지 않을 것으로 판단된다”고 밝혔다.

우리나라는 한류문화의 확산과 주요수출품 경쟁력향상 등에 따른 수출호조가 이뤄지는 가운데, 내년부터는 코로나로 인한 경제활동 제약이 점차 풀리면서 향후 2~3년동안 경제회복국면이 예상되며, 이에 따라 상업업무용 부동산 수요도 늘어날 것으로 전망된다는 것. 또한 국내 주택시장은 대도시지역의 경우 단기급등에 따른 조정국면이 올 수도 있지만 앞으로도 2024년까지 수도권 등 대도시는 절대적인 공급부족으로 향후 2~3년 내 전반적인 침체국면으로 돌아설 가능성은 크지 않아 보인다는 의견이다.

이외에도 주택산업연구원은 “주택금융측면에서 문재인 정부 출범 이후 과도한 분양가규제로 공급위축이라는 부작용은 있었지만 시가대비 20~30% 저렴한 분양가로 주변시가가 하락해도 계약해지나 미입주가 발생할 가능성이 크지 않고, 현재 금융권 주담대의 평균 LTV가 57%에 불과해 집값하락에 따른 금융 부실화 가능성도 크지 않으며, 주담대 중 장기고정금리대출 비중이 50% 수준에 육박하기 때문에 금리상승에 따른 집값하방압력이 크지 않아 보인다”면서 “주택건설사업 구조면에서도 과거의 시행사에 대한 건설사 보증 일변도에서 탈피해 시행사↔신탁사↔금융사↔시공사로 연결되는 다단계 헷징 사업구조와 HUG의 엄격한 분양보증심사 등을 통해 부실위험이 크게 낮아져 헝다사태가 부동산개발사업 부실화를 통해 금융시장과 주택시장에 전이될 가능성은 크지 않을 것으로 판단된다”고 밝혔다.