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재건축조합이 청산금 지체책임을 면하기 위한 방법법무법인(유한) 현 홍수임 변호사
도시정비 | 승인 2021.11.12

 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮

 

법무법인(유한) 현 홍수임 변호사

◇ ‘조합의 청산금 지급 의무’와 ‘부동산 소유권 이전 및 인도의무’의 동시이행관계

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제73조에 따라 재건축조합은 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대해 매도청구 소송을 제기할 수 있고, 이때 조합의 ‘청산금 지급 의무’와 토지등소유자의 ‘권리제한등기가 없는 상태로 부동산 소유권을 이전할 의무’ 및 ‘인도 의무’는 동시이행관계에 있는 것이 원칙이다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조).

한편, 부동산매매계약에서 매도인의 ‘소유권이전등기절차 이행 의무’와 매수인의 ‘매매잔대금 지급 의무’가 동시이행관계에 있는 한 쌍방이 이행을 제공하지 않는 상태에서는 이행지체로 되는 일이 없고, 매도인이 매수인을 이행지체로 되게 하기 위해서는 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공하거나 그렇지 않더라도 그 서류 등을 준비해 두고 매수인에게 그 뜻을 통지, 수령해 갈 것을 최고해야 한다(대법원 1996. 7. 30. 선고 96다17738 판결 등 참조).

위와 같은 이행지체에 관한 법리는 동시이행관계에 있는 조합의 청산금 지급 의무와 토지등소유자의 부동산 소유권 이전 및 인도 의무가 문제되는 사안에서도 적용되고 있으며, 대부분의 사안에서는 청산자의 적법한 이행 제공이 없었다는 이유로 조합의 지체책임을 인정하지 않고 있다.

 

◇ 청산금에 대한 지연손해금을 청구하기 위해 필요한 이행 제공의 정도

최근 대법원은 재건축조합이 현금청산자에 대해 매도청구권 행사에 따른 소유권이전등기절차 이행의 소를 제기하자(본소), 현금청산자가 이에 대해 매매대금 청구의 소(반소)를 제기한 사안에서 ‘재건축조합의 청산금 지급의 경우 통상적인 매매계약과 다르게 조합의 일방적인 매도청구권 행사에 따라 매매계약 성립이 의제되는 점’에 주목해 적법한 이행 제공으로 보지 않은 원심 판단을 파기했다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다278354, 2020다278361 판결 참조).

위 판결에서 적법한 이행 제공으로 본 구체적인 사실관계를 보면 ▲현금청산자가 부동산 관련 소유권이전등기절차 이행을 위해 필요한 등기위임장(청산자의 인감도장 날인), 인감증명서, 주민등록초본, 등기권리증, 신분증과 더불어 출입문 열쇠, 출입문 비밀번호 내역서 등을 변호사에게 맡긴 후 조합에게 이를 언제든지 수령할 수 있다는 취지의 내용증명 우편물을 보내고 ▲추가적으로 1심 소송 진행 과정에서 위 서류 및 출입문 열쇠 등을, 조합을 피공탁자로 해 공탁까지 마친 경우였다.

따라서, 재건축조합으로부터 매도청구 소송을 제기당한 현금청산자가 적법하게 조합을 이행지체 상태에 빠트려 청산금에 대한 지연손해금을 지급받기 위해서는 위 대법원 판결 사안을 참고해 위와 같은 수준의 이행 제공을 마칠 필요가 있다.

 

◇ 조합이 이행지체 책임을 면하기 위한 방법

한편, 위 대법원 판결은 추가적으로 ‘현금청산자의 이행 제공에도 불구하고 조합이 이행지체 책임을 면할 수 있는 방법’을 설시했다.
특히 이는 그 내용이 구체적이고 지금까지 있었던 법원 판결에서 볼 수 없었던 부분이라 주목할 만하다.

즉, 대법원은 “위와 같이 피고가 소유권이전등기절차 이행의사를 분명하게 밝히면서 자신이 단독으로 제공할 수 있는 서류 등에 대해서는 모두 이행 제공을 한 이상, 매도청구권을 행사하면서 피고에 대해 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 원고로서는 피고와 사이에 청산금에 관한 합의를 진행한 다음, 원만한 합의가 이뤄지는 경우 그에 따른 매매계약서를 작성하고, 그와 같은 합의에 이르지 못하는 경우에는 일단 합리적이라고 평가될 만한 금액을 청산금으로 제시하면서 우선 그에 따라 매매계약서를 작성해 소유권이전등기절차를 마치되, 최종적인 청산금은 재판이나 별도의 감정 등을 통해 확정하자고 요청하는 등 소송에 의하지 아니하고 소유권이전등기를 마치기 위해 필요한 노력을 하는 것이 마땅하다. 위와 같은 원고의 청산금에 관한 합의나 잠정적인 매매계약 체결 요청에 대해 피고가 이를 거부하거나 협조하지 아니하는 경우에는 앞서 본 서류 등의 이행 제공에도 불구하고 피고가 소유권이전등기절차에 필요한 이행을 제공했다고 평가하기는 어려울 것”이라고 판시해, 조합이 소송에 의하지 아니하고 소유권이전등기를 마치기 위해 필요한 노력을 다할 것을 요구하고 있다.

따라서, 매도청구 소송을 제기한 조합으로서는 현금청산자의 이행 제공으로 이행지체 상태가 되지 않기 위해 ▲합리적인 수준의 청산금을 제시하며 현금청산자에게 매매계약서 작성 요청과 함께 일단 소유권이전등기절차를 마치고 ▲최종적인 청산금은 재판을 통해 확정해 정산하는 방법을 요청한 후 ▲추후 소송에 대비해 이를 입증자료로 남겨놓는 것이 필요할 것으로 보인다. 

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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