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재개발사업과 빌라의 전성시대 ① - 아무 빌라나 사면 새 아파트 못 받는다법무사법인 기린 전연규 대표법무사 / 한국도시정비협회 자문위원
도시정비 | 승인 2021.11.26

▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮

 

법무사법인 기린 전연규 대표법무사
한국도시정비협회 자문위원

신도시 개발보다 도심지 내 신속, 확대 주택공급이 더욱 요구되는 시대다.

이를 위한 방법에는 전통적 방식인 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 의한 재개발사업 외에도 ▲지난 3월 29일 선정된 16곳의 공공참여 재개발사업 ▲공공(직접시행) 재개발사업 ▲도심복합개발사업 및 ▲최근 오세훈 서울시장의 신속통합기획 재개발사업(일명 민간재개발사업) 등이 대표적이다. 해당 사업들은 대부분이 도시정비법 상 재개발사업 또는 도시재정비법 상 재정비촉진구역 내 해제된 재개발사업의 대안으로 출현했다는 견해가 일반적이다.

재개발사업 후 신축 아파트를 공급받는 분양자격은 ‘토지를 소유하거나 건축물만 소유’ 해도 되지만, 크기나 규모 등에서 여러 가지 제약이 있다.

반면, 토지와 건축물을 모두 소유하는 ‘빌라’는 이러한 제약이 없다는 점에서 투자수단으로 어김없이 등장하는데, 해제지역에서 신축된 빌라를 지분 쪼개기(또는 신축 쪼개기)라고 부른다(기존 주택 소유자의 수익을 빼앗아 간다는 부정적인 의미로 ‘쪼개기’로 부른다).

최근 위와 같이 다양한 형태로 재개발사업이 진행되면서, 서울시와 국토부는 신축빌라에 대한 분양대상 여부(이를 권리산정기준일이라 함)를 특정하고 있다.

문제는 그 기준일이 각각 다르며, 발표된 내용과는 달리 서울시의 경우 도시정비조례에 또 다른 기준이 있다는 것이다.

이 틈새에서 ‘빌라’는 재건축단지 내 상가 다음으로 몸값이 천정부지로 오르고 있다(참고로 빌라는 연립주택 또는 다세대주택인 형태의 집합건물을 혼용해서 쓰는 말로, 법적 용어는 아님).

다음은 유형별 주택을 공급받을 수 있는 권리산정기준일(또는 우선공급권)을 살펴보기로 하자.

 

◇ 국토부 서울시 보도자료 상 분양 자격(권리산정기준일)

유형별 재개발사업의 분양 자격(권리산정기준일)

① 2021.3.29 선정된 공공참여 재개발사업 : 2020.9.21

상계3, 천호A1-1, 본동, 금호23, 숭인동 1169, 신월7동-2, 홍은1, 충정로1, 연희동 721-6, 거여새마을, 전농9, 중화122, 성북1, 장위8, 장위9, 신길1

② 공공(직접시행) 재개발사업

2021.2.4 이후 신규매매 계약한 재개발사업: 우선공급권 없음

③ 도심복합개발사업

2021.6.29 이후 소유권이전: 우선공급권 없음

④ 신속통합기획 재개발사업(일명 민간재개발사업)

2020.9.21. 공모 시와 달리 권리산정기준일 정하지 않음

- 공공참여 재개발사업(2021.3.29. 선정)

공공참여 재개발사업은 기존의 재개발조합과 함께 LH, SH 등이 같은 시행자로서 참여하는 형태로 도시정비법에 포함돼 7월 14부터 시행되고 있다.

해당 개정법 시행 이전에 국토부와 서울시는 5.6부동산대책으로 공공참여 재개발 후보지를 공모하면서 미리 권리산정기준일이 2020년 9월 21이라고 밝힌 바 있고, 서울시는 지난 3월 30일 선정된 16곳의 권리산정기준일을 같은 날로 고시했다.

그 중 상계3, 천호A1-1, 본동, 금호23, 숭인동 1169, 신월7동-2, 홍은1, 충정로1, 연희동 721-6, 전농9, 중화122, 성북1 등 12개소는 정비구역이거나 재정비촉진구역이라도 정비기본계획이 수립(변경)됐고, 송파 거여새마을은 재정비촉진지구 지정고시 이후에 새롭게 편입된 곳이다.

이 13곳은 2010년 7월 15일 이전에 정비기본계획에 포함되지 않은, 정비예정구역이 아닌 곳으로 보도자료에서 밝힌 바와 같이 권리산정기준일은 2020년 9월 21일이 맞다(이는 정비기본계획에 포함됐는지 확인이 필요함).

그런데 서울시는 고시일 2020년 9월 21일 아래 다음과 같은 단서를 붙였다.

“2010.7.16. 시행된 도시정비조례[조례 제5007호, 2010.7.15.일부개정] 시행 전에 기본계획이 수립돼 있는 지역 및 지구단위계획이 결정·고시된 지역은 종전규정에 따른다(정비예정구역에 신규로 편입된 지역은 현행규정 따름)”

공공참여 재개발사업장의 권리산정기준일은 2020년 9월 21일이 원칙이지만, 단서에 해당하는 곳은 종전의 규정을 적용하겠다는 것이다.

한편, 송파구(주거재생과)에서는 2015년 12월 17일 건축허가 및 사용검사 등에서 거여새마을지역에 대한 권리산정기준일과 관련해 2011년 5월 6일 이라고 안내하고 있다. 그렇다면 2011년 5월 6일 이후 건축허가에 의한 빌라는 분양대상이 아니고, 손실보상 대상이라고 볼 수 있어 더욱 혼란스럽다.

다음으로 성북구 장위8구역(장위동 85번지 일대)과 장위9구역(장위동 238-83번지 일대), 영등포구 신길1구역(신길동 147-80번지 일대)은 위 조례 단서에 해당되는 곳으로 권리산정기준일이 2020년 9월 21일이 아닌 곳이다.

(다음 칼럼에서 계속됩니다)

 

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