[지역주택조합 사업 바로 알기]

∥ 문제의 소재

주택법 제11조 제9항은 “탈퇴 내지 제명된 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다”고 규정하고 있으며, 지역주택조합의 조합원 제명·탈퇴·자격상실에 따른 환급금 산정과 관련해서는 “제명·탈퇴·자격상실 당시의 조합규약이 적용된다”는 것이 확립된 법원의 태도다.

한편 ▲조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항 ▲조합원의 제명·탈퇴에 따른 환급금의 산정방식 ▲지급시기 및 절차에 관한 사항 등 주택법 시행령 제20조 제2항 각 호가 규정하는 사항은 조합규약에 포함돼야 하며, 이의 변경은 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다(주택법 시행령 제20조 제2항 및 제3항, 동법 시행규칙 제7조 제5항).

또한 지역주택조합을 설립하려는 경우에는 조합규약 등을 첨부해 관할관청의 인가를 받아야 하며, 기 인가받은 내용을 변경하려는 경우에는 변경의 내용을 증명하는 서류를 첨부해 변경인가를 받아야 한다(주택법 제11조 제1항 및 제7항, 동법 시행령 제20조 제1항). 주택법령에 의하면, 지역주택조합이 조합규약을 변경하고자 하는 경우에는 총회 의결을 거쳐 관할관청의 변경인가를 받아야 하는 것이다.

그런데 지역주택조합이 조합원의 제명·탈퇴·자격상실에 따른 환급금 산정에 관한 사항을 변경하기 위해 총회에 조합규약을 변경하는 안건을 상정해 가결까지 받았으나, 이후 관할관청으로부터 이에 대한 변경인가를 받지 않은 경우가 있다.

이에 위와 같이 관할관청으로부터 변경인가 받지 않은 조합규약도 제명·탈퇴·조합원 자격상실 당시의 조합규약으로 그 효력을 인정해 그에 따라 환급금을 산정할 수 있는지 여부가 문제된다.

∥ 변경인가 없는 조합규약의 사법적 효력

가. 조합사업의 시행 및 조합의 추진, 운영에 필요한 사항을 정한 조합규약의 작성권은 주택조합에게 있는 바(주택법 시행령 제20조 제1항 및 제2항), 지역주택조합은 법령의 위배되지 않는 범위에서 당해 조합의 실정에 맞게 조합원들의 자율적이고 민주적인 의사에 따라 조합규약을 작성·변경할 수 있다(대법원 2002. 4. 26. 선고 2001다78980 판결 참조).

그리고 지역주택조합이 조합규약의 변경을 위해 반드시 거쳐야 하는 총회는 민법상 비법인사단인 지역주택조합의 최고 의사결정기관에 해당하는 바, 이의 의결에 따라 전체 조합원의 의사가 결정돼 지역주택조합의 대내적 법률관계의 기초가 형성된다.

지역주택조합은 최고 의사결정기관인 총회의 의결을 거쳐 자율적이고 민주적 의사에 따라 조합규약을 작성·변경할 권한이 있으므로, 이에 따라 조합규약이 작성·변경됐다면 이는 전체 조합원뿐만 아니라 조합의 기관도 구속하는 근본규칙이자 자치법규에 해당하게 되는 것이다(대법원 2020. 11. 12. 선고 2020다255269 판결 등 참조).

나. 한편, 주택조합이 주택법 제11조 제1항에 따라 관할관청으로부터 받아야 하는 인가는 그 대상이 되는 기본행위를 보충해 법률상 효력을 완성시키는 보충행위에 해당한다는 것이 법원의 주지된 판시다(대법원 2005. 10. 14. 선고 2005두1046 판결 등 참조).

주택법령이 주택조합의 총회의 의결을 통해 조합규약의 변경이 결정된 후에도 관할관청으로부터 변경인가를 받도록 규정하고 있으나, 여기에서 관할관청의 변경인가는 기본행위인 총회의 의결에 보충해 효력을 완성시키는 보충행위일 뿐이므로, 자치법규에 해당하는 조합규약의 변경은 기본행위인 총회의 의결을 통해 이뤄졌다고 봐야 하는 것이다.

다. 상기와 같은 점을 종합해 보면, 지역주택조합이 총회의 의결로서 조합규약을 변경했다면 변경된 조합규약은 적어도 조합 내부적으로는 이에 대한 관할관청의 변경인가 유무와 무관하게 전체 조합원뿐만 아니라 조합의 기관을 구속하는 규범으로서의 효력을 가진다고 사료된다.

법원 또한 위와 같은 견지에서 “(주택법 제11조 제1항에 따른) 인가행위 중 특히, ‘인가받은 내용을 변경하는 인가’는 그 대상이 되는 기본행위를 보충해 법률상 효력을 완성시키는 보충행위로서, 이러한 인가의 유무에 따라 기본행위의 효력이 문제되는 것은 주택법과 관련한 공법상의 관계에서이지 주택조합과 조합원 또는 조합원들 사이의 내부적인 사법관계에까지 영향을 미치는 것은 아니다(대법원 2002. 3. 11.자 2002그12 결정, 광주고등법원 2021. 11. 11. 선고 2021누11486 판결)”라고 판시한 바 있다.

∥ 변경인가 없는 조합규약에 따른 환급금 산정 가부

가. 조합규약에 따른 조합원의 제명·탈퇴·자격상실에 따른 환급금 산정은 조합과 조합원 사이의 사법관계에서 문제되는 것으로서 조합 내부적으로 결정되는 것이지 관할관청이 결정할 수 있는 것이 아니다.

주택법령 또한 이를 조합규약 즉, 당해 조합의 실정에 맞게 조합원들의 자율적이고 민주적인 의사에 따라 결정된 단체내부의 자치규범에 포함해 정하도록 규정하고 있을 뿐이다(주택법 시행령 제20조 제2항). 조합원의 제명·탈퇴·자격상실에 따른 환급금 산정과 관련해 주택법과 관련한 공법상의 관계가 문제될 여지가 없는 것이다.

나. 따라서 지역주택조합이 조합원의 제명·탈퇴·자격상실에 따른 환급금 산정에 관한 사항을 변경하고자 총회에 조합규약을 변경하는 안건을 상정해 가결까지 받았다면, 적어도 조합과 조합원 사이 관계에서는 그 효력이 발생했다고 할 것이므로, 이후 관할관청으로부터 이에 대한 변경인가를 받기 전이라고 하더라도 조합으로서는 이를 적용해 조합원의 제명·탈퇴·자격상실에 따른 환급금 산정할 수 있다고 사료된다.

다. 다만, 지역주택조합의 총회 의결을 통해 변경된 조합규약에 대한 관할관청의 변경인가가 없는 상황에서 조합과 조합원 사이에 환급금 산정에 관한 분쟁이 발생했을 경우, 지역주택조합으로서는 조합규약의 변경 안건이 가결된 총회의 절차적, 실체적 하자가 없었다는 점까지 추가로 입증해야 할 경우가 생길 수 있다.

환급금 산정에 관한 분쟁이 빈번해 지면서 변경된 조합규약의 인가 여부가 쟁점이 되는 경우들이 생기고 있는 바, 지역주택조합으로서는 조합규약의 변경 또한 관할관청의 인가 대상이라는 점을 염두에 두고 사업을 추진해야 할 것이다.