▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮

◇ 문제의 소재

A 리모델링 주택조합 추진위원회는 주택법에 따른 조합설립 동의율을 충족해 조합 창립총회를 하고 조합설립인가 신청을 하고자 했다. 그런데 창립총회 전까지 일부 구분소유자로부터 동의서 철회 의사가 전달됐고, 창립총회 이후에도 철회서가 접수됐다. 한편, 총회 이후로 동의서가 새로 접수되기도 해 주택법에 따른 조합설립동의율은 충족된 상태로 조합설립인가를 신청했으나, 이후 다시 철회서가 접수돼 다시 조합설립인가를 위한 동의율이 부족한 상태가 됐다.

A 추진위원회는 조합설립인가를 받을 수 있을까? 이 문제는 창립총회 이후에도 리모델링 결의를 철회할 수 있는지 리모델링 결의에 대한 동의를 언제까지 철회할 수 있는지에 관한 문제다.

◇ 관련 규정

- 주택법

제11조(주택조합의 설립 등) ③제1항에 따라 주택을 리모델링하기 위해 주택조합을 설립하려는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 구분소유자(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 구분소유자를 말한다. 이하 같다)와 의결권(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제37조에 따른 의결권을 말한다. 이하 같다)의 결의를 증명하는 서류를 첨부해 관할 시장‧군수‧구청장의 인가를 받아야 한다.

1. 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의

2. 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의

◇ 관련 판례

대법원은 “리모델링에 관한 유효한 결의가 있었는지의 여부는 반드시 총회에서의 결의에만 한정해 볼 것은 아니고, 비록 총회에서의 리모델링 동의자가 그 인가에 필요한 정족수를 충족하지 못했다고 하더라도 그 후 이를 기초로 한 리모델링 추진 과정에서 구분소유자들이 리모델링에 동의하는 취지의 서면을 별도로 제출함으로써 리모델링결의 정족수를 갖추게 된다면 그 시점에서 리모델링 결의로서 유효하게 성립하며, 위와 같이 서면결의의 방법에 의한 리모델링 결의에 있어 리모델링 결의에 대한 동의의 철회는 그 결의가 유효하게 성립하기 전까지만 이를 할 수 있다고 볼 것이다. 한편 리모델링주택조합이 아직 설립인가를 받지 아니했거나 리모델링에 동의한 자가 아직 조합원으로 포함돼 변경인가를 받기 전이라고 하더라도 조합의 규약 등에 조합원의 탈퇴를 허용하지 아니하는 규정이 있는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다고 할 것이다. (중략) 소외 1, 2는 참가인 조합의 조합규약 제11조 제4항 단서가 정한 요건을 갖추지 못해 조합에서 탈퇴했다고 할 수 없고, 설령 소외 1, 2의 조합원 탈퇴 신청을 리모델링 결의에 대한 동의를 철회하는 것으로 선해하더라도 위 제1동을 포함해 리모델링을 하기로 하는 결의는 늦어도 참가인 조합이 2009년 6월 17일 피고에게 주택조합변경인가신청을 할 당시에 이미 유효하게 성립돼 있었다고 할 것이므로 위 동의 철회는 리모델링 결의의 성립 후에 이뤄진 것으로서 효력이 없다. 그럼에도 불구하고 원심은 이와 달리, 리모델링 결의에 대한 동의는 리모델링 결의가 유효하게 성립된 후에도 리모델링조합 설립인가처분이 있기 전까지 자유롭게 철회할 수 있다는 전제 아래, 소외 1, 2가 피고에 대해 제출한 조합원탈퇴신청서는 조합원 지위와는 상관없이 리모델링 결의에 대한 동의를 철회한 것으로서 유효하므로, 나머지 구분소유자들만으로는 주택법에 정한 동별 구분소유자 및 의결권의 3분의 2 이상 결의요건을 충족하지 못하게 된 이 사건에서 피고의 이 사건 변경인가처분은 위법하다고 판단하고 있는 바, 이러한 원심 판단에는 주택법상의 리모델링 결의의 철회 시기 등에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 위법이 있다”(대법원 2011. 2. 10. 선고 2010두20768 판결)고 했다.

즉, 대법원은 주택법상 리모델링 주택조합을 설립하기 위해 필요한 조건으로서 리모델링 결의서가 징구된 경우 비록 그 결의의 수가 부족해 창립총회 당시에 충족되지 못했더라도 이후 추가 징구돼 법정 요건을 충족하면 족하고, 리모델링 조합설립인가 신청을 한 이후에는 인가를 받기 이전이라고 하더라도 조합 규약상 임의 철회가 가능하다는 규약이 존재하지 않는 한 임의로 철회를 할 수 없다고 판단하고 있다.

◇ 결론

A 추진위원회의 경우 창립총회 이후 리모델링 결의 철회는 유효하지 않고, 설령 창립총회 시 동의율을 충족하지 못했다 하더라도 이후 동의서가 추가 징구돼 동의율을 충족하게 됐다면 무난하게 조합설립인가를 받을 수 있을 것으로 보인다.

주택법상 리모델링조합 설립을 추진하는 과정에서는 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 함)상 재건축 조합을 설립하는 것과 마찬가지로 토지등소유자의 동의 내지 결의가 일정 비율이상 충족돼야 한다. 또, 노후 주택을 개량 및 보수해 주거환경을 개선하기 위해 토지등소유자의 일정 비율의 동의를 얻어 조합이 설립해 시행한다는 점에서 주택법상 리모델링과 도시정비법상 재건축은 유사점이 많아 실제로 조합에서 발생하는 분쟁도 매우 유사하다.

다만, 종래 리모델링 보다는 재건축 사례가 많아 분쟁 사례 또한 많았기 때문에 도시정비법의 규정이 조금 더 구체적으로 개정이 돼왔다. 도시정비법의 법개정이 활발했고 도시정비법의 법 규정이 보다 구체화돼 있다. 최근 리모델링 추진 단지가 늘어나고 있고 국회에서 주택법의 특별법인 리모델링 법안이 발의돼 있다. 유사한 분쟁 사례가 많아지고 있으므로 추후 리모델링 특별법이 도시정비법에 근접한 수준으로 제정돼 리모델링을 추진하는 조합원들이 보다 안정적으로 사업을 추진할 수 있기를 바란다.