◇ 새정부의 부동산 정책방향 최근 정부는 국민 주거안정 실현방안, 이른바 ‘8·16부동산 대책’을 발표했다. 국민주거 안정 실현을 위한 5대 전략 중 도심공급 확대는 주로 재건축, 재개발 관련 정비사업에 초점이 맞춰져 있다. 도심공급 확대를 위해 신규 정비구역 지정 확대를 통해 5년간 전국에 22만호(서울 10만호)를 공급하고, 재건축 부담금과 안전진단 완화 등의 계획을 밝혔다. 주택시장 안정과 열악한 주거환경 개선을 위해서는 많은 사람들의 선호도가 높은 도심에서 양질의 주택공급이 충분히 공급돼야 했지만, 그동안 과도한 규제 등으로
∥ 문제의 소재「주택법」은 지역주택조합의 절차와 운영·관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있고(제11조 제7항), 주택법 시행령은 조합 규약의 필수적 기재사항으로 ‘총회 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차’를 명시하면서(제20조 제2항 제9호), 국토교통부령으로 정하는 사항은 반드시 총회의 의결을 거치도록 규정하고 있으며(동조 제3항), 이에 따라 주택법 시행규칙은 제7조 제5항에서 ‘반드시 총회 의결을 거쳐야 할 사항’을 구체적으로 열거하고 있다.그런데 위와 같이 ‘반드시 총회의 의결을 거쳐야
지난 6월 10일 독자로부터 “앞으로 시공자로부터 이주비나, 이주촉진비의 대여, 재건축부담금 대납을 받을 수 없느냐”는 질문을 받은 바 있다. 개정 조문은 이렇다. ◇ 죽은 ‘8.2대책’이 이 조문을 살려냈다2017년 8.2대책의 주요 내용으론 ‘이주비대출 규제, 재건축부담금 부과’ 등이 있었다.그 중에서도 재건축부담금은 종전에 이명박‧박근혜 정부에서 면제받았지만, 문재인 정부에선 부과를 앞두고 있었다.즉 사업시행계획 인가→관리처분 총회→관리처분계획 인가신청을 2017년 12월 31일까지 해야 재건축부담금을 면제 받을 수 있는 상황
국내 광역시ㆍ도 중 재개발사업이 가장 많은 지역은 역시 서울이다. 재개발ㆍ재건축을 중심으로 하는 부동산 시장의 과열도 서울에서 시작됐으니, 이를 해결하기 위한 포커스 또한 서울에 집중될 수밖에 없다.다른 지역에서도 마찬가지였지만 재개발사업은 특히 서울시 내 주택공급에 큰 역할을 했다. 주택을 새롭게 지을 수 있는 택지가 부족한 서울의 특성상 기존의 주택을 철거하고, 새로운 단지를 조성하는 재개발사업이야말로 사실상 유일한 주택공급 수단이었기 때문이다.그렇다면 왜 공공재개발사업이 필요했었을까? 가장 큰 이유는 민간의 재개발사업이 10여
얼마 전 단톡방에서 서울시 용산구 OO재개발사업장의 분양대상에 대한 논쟁이 있었다.법인이 과소필지(30~90㎡ 이하 토지) 소유자인 경우, 법인소유 주택이 없다면 분양대상이 될 수 있느냐는 것이었다.“서울시 조례에서 법인은 제외한다는 규정이 없으므로 해당된다”는 주장이 주류를 이뤘으나, “그렇게 되면 법인에게 특혜가 돌아가니 규제해야 한다”는 의견도 만만치 않았다.우선 관련 조문을 살펴보자 현행 조례에선 과소필지에 대한 이야기가 없다. 2010년 7월 16일부터 종전의 단서조항이 없어졌기 때문이다. 이러면 그 앞의 조례로 찾아 갈
위 기사에 따르면, 둔촌주공아파트 재건축사업은 2019년 12월 3일 착공했으므로, 오는 12월 3일 이후에는 거래가 가능하다. 또한 12월 이전이라도 매매를 하되, 12월 3일 이후 잔금을 지불하는 조건으로 매매가 이뤄 질 수 있음을 보도했다.이 지역은 투기과열지구로 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제39조 제2항에 따르면 조합설립인가 이후 주택을 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외)한 자는 조합원이 될 수 없으며, 양도인이 불가피한 사정으
∥ 들어가며주택법 제11조 제7항, 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목에 따라 지역주택조합의 조합원이 되기 위해서는 ‘조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주이거나, 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정해 주거전용 면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주’에 해당해야 한다.실무에서는 지역주택조합 추진위원회에 가입했던 자가 가입 당시부터 조합원 자격요건을 갖추지 못한 경우 혹은 가입 당시에는 자격요건을 갖췄으나 부주의로 이를
∥ 문제의 소재가로주택정비사업조합에서 세입자 명도시 손실보상을 하지 않았다는 이유로 명도 요청을 거부할 수 있을까? 가로주택정비사업에 적용되는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)은 사업시행인가 후 명도시 손실보상이 완료되지 않은 경우에 명도 청구할 수 없도록 규정하면서도, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)에 따른 손실보상 규정이 적용되는지 여부에 대해서는 규정을 두고 있지 않다가 지난해 7월 20일에서야 토지보상법이 적용되는 경우를 규정했다. 본래 가로주택정비사업은 도
◇ 관리신탁과 담보신탁관리신탁이란 신탁을 설정하는 자인 ‘위탁자’와 신탁을 인수하는 ‘수탁자’간의 신임관계에 기해 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부 포함)을 이전하는 것으로, 대표적으로 정비사업조합이나 시장정비사업조합에 신탁하는 것을 말한다.또한 담보신탁(담보권신탁)이란 위탁자의 특정 재산에 대해 수탁자를 (근)저당권자로 해 ‘(근)저당권을 설정한 신탁재산’으로 하는 것이다[신탁법 제2조, 대법원등기예규 제1726호(신탁등기사무처리에 관한 예규) 1. 나. (7)]. ◇ 관리신탁 중인 신탁재산을 담보신탁으로
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 최근 서울시 서초구 관계자가 반포현대재건축조합의 재건축부담금에 대해 “여당에서 개정안을 발의했기 때문에 국토교통부와 국회의 협의 의견 등을 확인해 부과 여부를 결정할 계획”이라며 7월 말로 연기했다는 소식이 들린다.위에서 개정안이란 지난 6월 24일 배현진 의원이 대표발의한 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정(안)’을 말한다. 이 법안의 개정 골격은 주로 제6조의2(재건축부담금의 경감) 신설과 제8조(기준시점 등)다. ◆ 개정 골격: 재건축부담금의 50/100 경감, 기준시점은 조합설립인가
∥ 문제의 소재주택법 제12조 제3항은 지역주택조합의 조합원 명부가 열람·복사의 대상임을 규정하고 있는데, 조합원 명부에 기재된 조합원 전화번호까지 공개할 의무가 있는지 여부에 대해 실무상 논란이 있었다. 그러나 주택법 제12조 제3항과 유사한 규정을 둔 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이 적용된 사안에서, 대법원은 “조합원의 전화번호도 열람·복사의 대상”이라고 판시함으로서 조합원 명부에 관한 다툼이 일단락된 것으로 보였다(대법원 2021. 2. 10. 선고 2019도18700 판결).‘전화번호가 기재된 조합원 명부’는 기존
도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 국회에서 한 달에 서너 번 발의되곤 하는 법률 개정안 중에서도 으뜸이다.지난 6월에도 어김없이 도시정비법 개정안이 입법발의 됐는데, 6월 9일 태영호 의원 대표발의안과 6월 14일 하영제 의원 대표발의안이 그것이다. ◆ 6월 9일 태영호 의원 대표발의 개정안 관련 재건축․재개발사업에서 공급받는 ‘1+1주택’의 경우 ‘60㎡ 이하의 +1주택’은 3년간 전매제한을 받는다. 팔지도 못하면서 다주택자로 중과세의 대상이라서 서초구, 강남구 재건축사업장에서 공분을 샀다. 더욱이 경과조치도 없자 대다수
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 정비사업과 관련해 발생하는 문제를 협의하기 위해 도시분쟁조정위원회 조정신청을 받기 전, 자치구청장이 사업시행자, 관계 공무원 및 전문가, 그 밖에 이해관계가 있는 자 등으로 협의체를 구성·운영할 수 있도록 지난 6월 10일 제도가 신설됐다.또한 특별시장‧광역시장‧도지사는 그 관할구역 내의 시‧군‧구가 설치한 협의체의 구성‧운영에 드는 비용의 전부 또는 일부를 보조할 수 있도록 해 협의체의 활동이 가능하도록 뒷받침 했다. ◇ 도시분쟁조정위원회 조정 대상과 집행력 부여도시분쟁조정위원회 관련 조문은
∥ 문제의 소재 서울특별시 정비사업 표준선거관리규정(이하 서울시 표준선거관리규정) 제7조 제3항은 ‘조합 선거관리위원회는 5인 이상 9인 이내의 선거관리위원으로 구성하며, 선거관리위원은 선거인 중에서 당해 정비사업의 조합설립에 동의한 자 중에서 대의원회에서 후보자를 등록받아 대의원회 의결을 통해 선임 및 구성한다. 다만, 정수 이상의 선거관리위원 후보자가 등록된 경우로서 대의원회 또는 선거인의 1/10 이상의 요청이 있는 경우 선거관리위원의 선임을 구청장에게 의뢰할 수 있다’고 정하고 있다. 또한 대부분 재개발‧재건축 조합의 선거관
[지역주택조합 사업 바로 알기] ∥ 들어가며지역주택조합사업을 추진하다 보면 예정세대수, 공급평형, 단지 배치 등 사업계획의 세부사항이 변경되는 경우가 빈번하게 발생한다. 사업계획의 변경은 조합원 개인이 납부해야 하는 부담금의 총액과도 직결되는 문제로, 상당수 가입계약자들은 소송 과정에서 과도한 추가분담금의 발생을 사유로 들어 사정변경 또는 이행불능에 따른 계약해제를 주장한다. 필자가 수행한 사건에서도 인허가 과정에서 처음 계획했던 것보다 전체 세대수가 축소되면서 세대당 공급면적이 늘어났고, 이에 비례해 조합원들이 부담해야 할 부담금
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 때는 막 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)의 제정을 알리기 위한 법 공포 전이었다. 2002년 10월 23일 서울특별시장(시장 MB)은 광역개발을 목적으로 은평과 길음, 왕십리 시범뉴타운사업의 시행을 선언해 도시정비법의 뚜껑을 열기도 전에 김을 뺐다고 할 수 있다. 이후 2003년 7월 1일 재건축․재개발사업이 통합된 도시정비법이 시행됐으며, 이와 병행해 ‘서울특별시 지역균형발진 지원에 관한 조례’에 따른 뉴타운지구·균형발전촉진지구 등이 줄지어 고시됐다.강북의 재개발, 강남의 재건축으로
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ∥ 가로주택정비사업에 동의하지 않은 토지등소유자 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법) 제24조 제1항은 가로주택정비사업의 조합원 자격에 대해 “조합원은 토지등소유자(소규모재건축사업의 경우에는 소규모재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 한다”고 봐, 가로주택정비사업의 동의여부와 무관하게 토지등소유자이기만 하면 조합원의 지위를 인정하는 이른바 ‘강제가입제’의 입장을 취하고 있다.그런데, 소규모주택정비법 제35조는 가로주택정비사업의 시행자는 건축심의 결과를 받은 날부터 3
∥ 문제의 소재주택법 제11조 제7항 및 동법 시행령 제20조 제3항에 위임받은 동법 시행규칙 제7조 제5항은 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약’ 등을 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 ‘총회 의결 전권사항’으로 규정하고 있다.즉, 주택법 시행규칙 제7조 제5항에 규정된 총회 의결 전권사항에 관해 총회 의결을 거치지 않은 경우에 그 효력의 문제는, 위 주택법 시행규칙 제7조 제5항의 법적 성격이 그 위반행위에 대해 사법상 효력을 부인하는 ‘강행규정’인지, 아니면 그 위반행위에도 사법상 효력이 유지되는 ‘임의규정’
도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)제39조(조합원의 자격 등) ② 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다.(단서 이하 생략)이 조문은 2003년 12월 31일 노무현 정부에서 처음으로 재건축사
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 재개발, 재건축사업(이하 “정비사업”)에서 무상양도와 가장 큰 관계가 있는 것이 정비기반시설 중 도로라 할 수 있다. 이 비용을 줄이기 위해 정비조합에서는 무상양도 관련 업체를 별도로 선정하기도 한다.같은 정비사업이라도 사업시행자가 지자체 or 정비조합인지 여부에 따라 자기가 설치한 도로 비용 범위 내에서 종전 도로를 무상으로 돌려받는 범위가 달랐다.즉 지자체 등은 그 범위 제한이 없었으나, 민간의 정비조합은 도로의 경우 국가, 지자체 소유의 도로만 무상양도의 대상이었다.그 중에서도 도로의 무