∥ 사실관계채무자들은 A조합 조합원이자 임시총회 발의자 대표로서 지난 6월 8일 “조합임원 해임을 위한 총회를 6월 30일 개최한다”는 소집공고를 했다.이어 채무자들은 6월 21일 “채권자(조합장) 측이 채무자들에 대한 조합원 제명을 위한 총회 개최를 획책하고 있어 이를 조기에 방지할 필요가 있다”는 조합원 다수의 요청에 따라 “총회개최일시를 6월 24일로 변경한다”는 취지를 공고 및 통지했다.한편, 채무자들은 조합 정관에 전자투표에 대한 특별한 규정이 없음에도 불구하고 해임총회에 전자투표 방식을 도입했다. ∥ 채권자의 주장채권자는
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 기성기사지의 정비도 그야말로 ‘혼돈의 개발시대’다.얼마 전 독자 한분이 찾아왔다. 자신이 강남구 일원동 대청마을에 연립주택 건축허가를 받았는데, 내년 초에나 준공할 예정이란다. 그런데 공공재개발이 되면 새 아파트를 받을 수 있느냐는 것이다.그러니까 연립주택을 지으려는 것(실제로는 속칭 신축쪼개기를 말함)은 새로운 공공재개발로 건축해 그 수만큼 새 아파트를 공급받겠다는 생각 때문일 것이다.개발사업은 그 근거법에 따라 공급규정이 달라진다.앞서 독자가 말한 공공재개발은 도시 및
[지역주택조합 사업 바로 알기] ∥ 문제의 소재주택법에 따른 지역주택조합 제도는 1980년 개정 주택건설촉진법에서 처음 도입됐는데, 그 연원을 거슬러 올라가면 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 상의 정비사업조합 제도(구 도시재개발법 상의 재개발조합)를 차용한 것이다.그런데 도시정비법은 사업 초기단계에 조합설립인가를 받기 위한 업무를 진행하고자 결성된 단체인 조합설립추진위원회(이하 추진위원회)에 관해 규정하고 있지만, 주택법은 ‘발기인’, ‘조합원을 모집하는 자’ 등을 포괄해 ‘모집주체’라고만 규정하고 있을 뿐(주택법 제11조
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 얼마 전 1/10000 지분을 가진 토지등소유자가 대표 토지등소유자로서 추진위원회장 후보로 나와 주목을 받은 바 있다.현행 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 대표하는 1인 조합원에 대한 최소한의 공유지분 면적 규정이 없어, 투기과열지구에서도 이를 활용(?)한 다른 공유자의 매매가 비교적 자유롭게 이뤄지고 있다고 한다.예를 들어, 공유자 중 대표가 아닌 일부가 다주택자이면 여러 제한을 받지만, 무주택자인 지분권자를 대표하는 조합원으로 내세워 주택을 양도하는 수단으로
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ◇ 문제의 소재도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제41조 제4항은 “조합임원의 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하되, 연임할 수 있다”고 규정하고 있으며, 동조 제5항은 “조합임원의 선출방법 등은 정관으로 정한다”고 규정하고 있다.그런데, 대부분의 재개발·재건축조합은 ‘연임’과 관련해 정관에 “임원은 총회의 의결을 거쳐 연임할 수 있다”고만 규정해 ‘연임’ 시 총회 결의를 거칠 것만을 요구하고 있을 뿐, 그 외 구체적인 임원선출 절차
“대한민국 집값은 문교부 소관”이라는 말이 통용되던 때가 있었다. 치맛바람 휘날리며 ‘맹모삼천지교’를 실천해온 뜨거운 교육열의 나라인 만큼, 자식 교육을 위해서라면 내 한 몸 부서져라 고생하는 것을 마다않는 것이 우리네 부모들이었다.1974년부터 암기식·주입식 입시 위주 교육의 폐단을 개선하고, 고등학교 간 학력차를 줄이는 한편, 대도시에 집중되는 일류 고등학교 현상의 폐단을 없앨 목적으로 ‘고교평준화’가 도입되었다. 지역별로 일정한 방식의 추첨(‘뺑뺑이’라 불렸다)을 통해 학생을 해당지역 일반계 고교에 나누어 배정하는 방식이었다.
◇ 선거관리규정 제정 이후 조합 임원 선임 총회에서의 문제점2015년 서울특별시가 ‘정비사업 표준선거관리규정’을 도입한 이래, 각 지방자치단체가 이를 차용하거나, 조합이 선거관리규정으로 도입해 조합 임원 선임 절차에 적용하고 있다.선거관리규정은 조합 정관의 위임을 받아 제정되거나 조합 정관과 유사한 절차를 거쳐 제정되므로, 조합 내부 관계에서 정관에 준하는 효력이 있음에는 다툼이 없다(조합원들 사이의 구속력 있는 ‘계약’에 해당). 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 임원의 선임 방법에 대해 총회에서 이를 의결할 것을 정한
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 정비사업조합을 인가받기 전까지 여러 명의 토지등소유자가 있는 경우, 대표하는 1인을 토지등소유자로 선정해야 한다[도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비볍) 시행령 제33조 제1항 및 제2항]. 다만, 이때까지는 조합 구성 이전인 만큼 대표하는 1인이나 그 나머지 소유자도 같은 토지등소유자로서 의결권을 행사하는 것이므로 대표자의 구별 실익이 크지 않다.그러나 조합설립 인가를 받은 경우에는 사정이 다르다. 대표하는 1인만 조합원이고, 나머지는 조합원이 아닌 토지등소유자로 취급받
[지역주택조합 사업 바로 알기] ∥ 서설부동산에 대한 투자 열풍이 전국적으로 확산되면서 많은 지역주택조합 사업구역이 투기과열지구로 지정되고 있다. 그런데, 조합원의 자격요건을 규정하고 있는 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목과 관련해, 해당 사업구역이 투기과열지구로 지정됐는지 여부에 따라 조합원 자격요건 유지 기간의 기산점이 달라지다 보니 여러 조합에서 관련된 문의를 하고 있다.특히, 그 중에서도 “‘투기과열지구로 지정되기 전’ 조합원으로 가입했는데, 조합설립인가 신청 전 투기과열지구로 지정되는 경우 주택법 시행령 제21조
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 서울특별시는 서울시장 취임 후 며칠 지나지 않은 지난 4월 21일 관내 지역구 의원 등에게 ‘주택재건축 안전진단 기준 개정 건의 알림 및 협조요청’이란 공문을 보냈다.또한 같은 날 국토교통부 주택정비과에 재건축 완화 요청 사실을 전하며, 그 내용으로 ‘구조안전성 가중치(비중) 축소 구조안전성(0.5→0.3), 주거환경(0.15→0.3), 건축마감 및 설비노후도(0.25→0.3)’ 등을 담았다.그러면서 해당 상계택지개발지
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ◇ 평형변경과 재분양신청정비사업을 진행하는 조합이 사업시행계획 및 관리처분계획의 인가를 받은 뒤 장기간 사업을 중단했다가 사업을 재개하면서 설계변경 등을 원인으로 사업시행계획을 변경하는 경우가 적지 않다.이처럼 사업시행계획이 변경될 경우 분양신청절차를 새로 진행하는 재분양신청절차나 혹은 평형변경절차를 수반하는 경우가 있다.재분양신청절차의 경우 개정 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조에서 일부 근거를 마련했으나, 평형변경절차는 개정법에
[지역주택조합 사업 바로 알기] ∥ 서설지역주택조합에 조합원으로 가입하는 과정에서 사전에 동·호수를 지정해주는 경우가 많다. 가입자의 입장에서는 선호하는 동·호수를 미리 선택하게 해줌으로써 만족도를 높이는 효과가 있으며, 조합 입장에서도 선착순 동·호수 지정의 방식으로 가입을 유도함으로써 조합원을 용이하게 모집할 수 있는 바, 전국 대다수의 지역주택조합들이 위와 같은 방식을 적극 활용하고 있다.다만, 주택조합 사업은 특성상 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 재개발사업의 조합원은 그 구역 안에 있는 토지나 건축물을 소유하는 사람들이다. 이들은 사업에 대한 동의여부와 관계없이 조합원으로서, 자신의 의사를 표출하고 결정하게 된다.반면, 재건축사업은 토지나 건축물 중 어느 하나만 소유해선 안 되고 토지와 건축물 모두를 소유해야 하는데, 이것은 공동주택의 특성이 반영된 것이다. 또한 이것만으로 조합원이 되는 건 아니며, 필히 사업에 동의해야만 조합원이 될 수 있다. 이는 재개발사업보다는 공익성이 약하다는 이유 때문이기도 하다.최근 오
2017년 10월 24일 신설된 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조 제6항에서는 “투기과열지구 내에서 재건축/재개발 주택을 한 번 당첨 받은 사람 및 그 사람이 속한 세대는 이후 5년간 투기과열지구 내 다른 재건축/재개발 주택을 분양신청 할 수 없다”고 규정했다. 즉, 어떤 사람이 정비사업으로 재건축된 주택 1채를 분양받았으면, 다른 투기과열지구 내 재건축된 주택 1채에 대한 분양신청기회는 없고, 강제로 현금청산이 된다는 것이다. 단, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 예외라고 한다.필자의 자문 및
저출산·고령화의 여파로 낙후지역은 소멸할 위기에 처하고, 산업구조조정 과정에서 산업도시들은 쇠퇴할 위기에 처하는 이중의 지역 문제가 심각한 상황이다.이와 관련해 국토연구원 서연미 연구위원 연구팀은 ‘국가위기지역 설정, 필요성과 정책 도입방안’을 통해 인구감소와 산업 및 고용위기를 함께 고려하는 정책설계를 제안했다.이를 구체적으로 살펴보면, 연구팀은 먼저 인구감소, 산업쇠퇴 및 일자리 감소에 대응해 각 부처별 사업이 추진되고 있으나 정책적 연계성이 부족한 실정이라고 지적했다. 특히, 균형발전정책의 경우 위기지역 또는 쇠퇴지역을 대상으
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 재개발‧재건축사업을 ‘정비사업’이라 하며, 이 정비구역의 구성원을 ‘토지등소유자’라 한다.이 중에서 재건축사업의 토지등소유자는 조합설립인가를 받으면 사업에 동의한 자만이 조합원이며, 나머지 사람은 미동의자로 조합원이 아니다. 이 제도를 ‘임의가입제’라고 부른다.재개발사업의 경우는 어떠한가.사업의 동의 여부와 관계없이 모두가 조합원이지만(이를 ‘강제가입제’라 한다), 관리처분단계에서 분양대상조합원과 청산대상조합원으로 구별된다. 조합원이라도 청산대상의 경우, 신축아
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ∥ 문제의 소재도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 의한 재개발·재건축사업을 시행하면 조합 및 소유주들과 가장 빈번하게 상담이 이뤄지는 주제가 바로 현금청산에 관한 것이다. 경제적 이득과 손해 여부가 피부에 와 닿기 때문일 것이다.조합원이 되려는 토지등소유자가 토지 등을 출자해야 하는데, 토지등소유자는 애초에 조합에 참여하지 아니하는 것을 결정하거나 일단 조합원이 됐다가 후에 분양신청을 하지 아니함으로써 현금 청산을 결정하게 된다.일반적으로
◇ 사실관계이 사건의 원고는 재건축조합이고, 피고는 원고의 조합설립에 동의하지 않은 교회다. 원고는 조합설립에 동의하지 않은 피고를 상대로 매도청구의 소를 제기하면서 조합설립동의를 최고했다. ◇ 당사자들의 주장 매도청구의 목적물 휴게실, 공부방, 예배실(이하 이 사건 각 부동산)에 대해 원고는 호별 구분 없이 모두 피고의 모임 및 활동 등에 이용되고 있으므로 일괄 평가해야 한다고 주장했고, 피고는 구분 건물로 개별 평가해야한다고 주장했다. ◇ 법원의 판단가. 이 사건 원심법원은 감정인이 감정평가에 관한 규칙 제16조에 따라 구분소유
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 얼마 전 투기과열지구인 OO광역시 재건축조합이 질문을 해왔다.종전 정비계획을 변경하려고 동의율인 토지등소유자 2/3 이상 및 토지면적 1/2 이상을 충족해 총회를 준비 중이라 했다.이 조합은 설립인가를 신청할 때 국공유지 재산관리청으로부터 동의를 받았기 때문에 정비계획 변경 입안 제안 시에 별도 동의여부를 구하지 않았다. 이게 문제의 발단으로, 해당 구청에서는 국공유지 동의 절차를 밟아야 한다는 입장이다.즉, 조합설립동의 징구 시에 이미 국공유지 동의를 받았더라도, 정비계
[지역주택조합 사업 바로 알기] ∥ 문제의 소재주택법에서 ‘지역주택조합’ 방식으로 사업을 진행하는 경우, 사업계획승인을 받은 사업주체인 조합이 매도청구권을 행사하기 위해서는 사업부지인 주택건설부지의 95% 이상의 소유권을 확보해야 하는데, 이때 소유권을 확보해야 하는 대상이 ‘국공유지’인 경우에는 ‘해당 토지의 관리청이 그 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 제출하는 것으로 소유권 취득에 갈음할 수 있다’는 명시적인 규정을 두고 있다(주택법 제21조 제1항 제1호).이는 국공유지의 경우 사업계획승인을 득하는 과