∥ 들어가며2015년 서울특별시가 각 정비사업조합에 표준선거관리규정의 시행을 하달한 이래, 각 조합들은 이에 부합하는 선거관리규정을 제정해 시행해 오고 있다. 표준선거관리규정은 선거의 공정성과 투명성 제고를 위해 종전 조합 임원과 분리해 독립적인 선거관리위원회를 구성하고 선거관리계획을 수립한 뒤 이에 따른 선거 관리 업무를 진행하도록 규정하고 있는 바, 표준선거관리규정 도입 이후 선거관리위원회와 종전 조합 집행부와의 분쟁이 발생하는 경우가 발생하고 있다.아래에서는 조합의 종전 집행부와 구별되는 선거관리위원회 권한의 범위와 한계를 살
◇ 공공참여 재개발사업이라도 이럴 땐 다르다 ‘신축쪼개기 규제’는 서울시 도시정비조례에서 최초 2008년 7월 30일 시행되면서 같은 해 7월 29일까지 건축허가를 신청한 경우에만 각각 분양자격이 주어졌다.이는 도시재정비법 개정 내용으로 이어져, 재정비촉진지구 고시 후엔 신축 쪼개기가 규제되면서 (나대지나 기존주택을 철거하고 다세대나 공동주택을 건축하는 경우) 1개의 분양자격만 주어지게 됐다.2010년 7월 15일 전까지 정비기본계획에 포함되지 않은 공공참여 재개발지역의 경우 위 ‘종전의 규정’을 적용받는다. 즉, 2008년 7월
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ∥ 문제의 소재도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이 개정되면서 서면결의서에 대한 본인확인 및 전자투표 제도가 도입돼 11월 11일 시행됐다. 개정법 도입이 얼마 지나지 않았기 때문에 사례나 판례가 많이 축적되지는 않았으나 바람직한 조합의 실무 적용 방안을 살펴보고 예상 가능한 문제점 등을 짚어보고자 한다. ∥ 서면결의서의 본인 확인제도조합의 총회는 조합원들이 직접 총회 일시에 지정한 장소에 출석해 토론을 거쳐 일정 안건의 가·부결을 결정하는
길을 걷다 흔히 마주치는 ‘00지역주택조합사업’의 프로세스는 다음과 같다. ▲적당한 공동주택사업 부지를 발견한 부동산개발업자(이를 다른 말로 ‘업무대행사’라고도 한다)가 해당 지역의 부동산공인중개업자, 지주 등과 접촉한 뒤 ▲지역주택조합사업을 추진하기 위해 해당 부지 내 공동주택 개발사업에 적극 찬동하는 사람을 대표자로 내세우고 ▲시공사 등과 접촉해 분양 등 홍보를 하며 ▲조합가입 계약자들과 가입 계약을 체결해 사업비 등을 충당한다. 그리고 ▲사업부지를 확보해 사업계획승인을 받은 뒤 ▲가입 계약자들(조합원들)에게 그 투자에 따른 결
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 신도시 개발보다 도심지 내 신속, 확대 주택공급이 더욱 요구되는 시대다.이를 위한 방법에는 전통적 방식인 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 의한 재개발사업 외에도 ▲지난 3월 29일 선정된 16곳의 공공참여 재개발사업 ▲공공(직접시행) 재개발사업 ▲도심복합개발사업 및 ▲최근 오세훈 서울시장의 신속통합기획 재개발사업(일명 민간재개발사업) 등이 대표적이다. 해당 사업들은 대부분이 도시정비법 상 재개발사업 또는 도시재정비법 상 재정비촉진구역 내 해제된 재개발사업의 대안
[지역주택조합 사업 바로 알기] ∥ 문제의 소재2017년경부터 지역주택조합 조합원 모집을 위한 조합가입계약서에 ‘안심보장증서’를 첨부하는 경우가 생겨나기 시작했다. 구체적인 명칭은 안심보장증서, 안심보장확약서, 안심보장약정서(이하 안심보장증서) 등으로 다르지만, 공통적으로 ‘조합설립인가 미신청, 사업계획 미승인 등 특정 조건을 성취하지 못하는 경우 납부한 분담금을 전액 환불할 것을 보장’하는 것을 약정 내용으로 한다. 안심보장증서의 특징은 ‘조합가입계약자가 납부한 분담금을 반환할 것을 약정하는 증서를 조합가입계약 당시에 교부’했다는
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ ◇ 분양신청 제한 5년 … 재당첨 제한은?투기과열지구 내 재개발‧재건축사업의 조합원분양분이나 일반분양분을 받은 경우 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조 제6항에 의한 ‘분양신청 제한’을 받을 수 있다. 하지만, 같은 투기과열지구 내라고 하더라도 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)상 가로주택정비사업이나 소규모재건축사업에는 적용되지 않는다. 적용 법률이 다르기 때문이다.그렇다고 모든 가로주택이나 소규모재건축사업의
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ◇ ‘조합의 청산금 지급 의무’와 ‘부동산 소유권 이전 및 인도의무’의 동시이행관계도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제73조에 따라 재건축조합은 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대해 매도청구 소송을 제기할 수 있고, 이때 조합의 ‘청산금 지급 의무’와 토지등소유자의 ‘권리제한등기가 없는 상태로 부동산 소유권을 이전할 의무’ 및 ‘인도 의무’는 동시이행관계에 있는 것이 원칙이다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조
[지역주택조합 사업 바로 알기] ∥ 서설코로나19 대유행 사태도 약 2년이 돼가고 있다. 이로 인해 우리의 일상생활에는 많은 변화가 일어났는데, 지역주택조합과 관련해서도 예외가 아니다.특히, 코로나19 사태로 인해 집합금지명령 등 다양한 정부의 조치가 이어지자, 지역주택조합의 총회개최 방법과 관련한 주택법 시행령 제20조 제5항 및 제6항이 신설되면서 조합 사업에 있어서 혼란이 가중되고 있다.아래에서는 총회개최방법과 관련해 지난 2월 19일 신설된 주택법 시행령 제20조 제5항 및 제6항을 소개하고, 관련 쟁점들을 함께 살펴보고자
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 재정비촉진구역으로 지정고시 된 후 사업의 어려움으로 존치관리구역이 됐다가, 최근 재정비촉진계획 변경으로 다시 재정비촉진구역이 됐다면, 권리산정기준일이 언제일까?존치관리구역이었을 때 신축쪼개기로 토지등소유자가 수백여 명이 증가한 경우, 이를 분양대상자로 볼 것인가 묻는 광역시의 질문이다(서울특별시 2010년 7월 15일 개정 도시정비 조례 부칙 제3조에 따르면 권리산정기준일이 달라질 수 있음).필자의 판단은 다음과 같다. 위 질의에 대한 법제처, 국토교통부,
∥ 사실 관계피고인은 2016년 12월 16일 경 법무법인과 체결한 사건위임계약서를 서류가 작성된 후 15일 이내에 공개하지 아니했다는 공소사실로 기소됐다.한편, 피고인은 2009년 10월 27일 재개발조합 추진위원회의 추진위원장으로 선출됐고 임기가 만료됐음에도 불구하고 추진위원장 선출을 위한 주민총회를 개최하지 못했다. 이후 2011년 10월 27일 임기가 만료된 날부터 약 5년여가 도과한 시점인 2016년 10월 25일에야 비로소 주민총회를 개최해 추진위원장을 선출하는 총회를 개최했고, 다시 추진위원장으로 선임됐다.그런데 위 2
이 정도면 ‘오기’가 아닐까 싶을 정도로 줄기차게 실패하는 부동산정책만 고집한 끝에 전국의 집값은 공평하게도 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다. 수도권의 아파트 전세가격이 3년 전 매매가격 수준으로 급등했다고 하니 더 이상 정부의 주택정책을 비판하는 것도 의미가 없어 보인다.1992년, 미국 대통령 선거에서 빌 클린턴 후보는 “It’s the economy, stupid!”라는 말 한 마디로 대통령선거에서 승기를 잡았다. “바보야, 문제는 경제야!”라는 말은 그 후 다양하게 변주됐는데, 헛발질만 하는 현 정부의 주택정책에는 “바보야,
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ “2005년 10월 20일 전환다세대는 서울시 도시 및 주거환경정비 조례(이하 도시정비조례) 부칙(2009.7.30.) 제3조에 해당해, 가구별 지분 또는 구분소유등기를 필한 다세대주택이므로 소유권자 각자 신축 재개발사업의 분양대상자에 해당한다”는 주장에 대해 살펴보자. ● 대상 부동산서울시 성북구 장위동 OOO-OOO 다세대주택 ● 전환다세대 진행과정1991.07.29 다가구주택 건축허가1993.03.20 다가구주택 사용승인일2005.10.20 다가구에서 다세대주택으로
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ◇ 매도청구권 행사의 행사기간을 도과한 경우 새로운 매도청구권의 행사에 관한 판례의 입장조합이 어떠한 사정으로 인해 매도청구권의 행사기간을 도과했다고 하더라도 조합이 새로이 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차를 거쳐 조합설립변경인가처분을 받음으로써 그 조합설립변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 경우, 조합은 그러한 조합설립변경인가처분에 터잡아 새로이 매도청구권을 행사할 수 있다는 것이 대법원 판례(대법원 2016. 12
◇ 들어가며조합설립동의서와 달리 조합 총회 서면결의서의 철회와 관련해서는 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이나 정관(국토교통부 배포 표준정관에 기초한 대부분의 조합 정관)에 별도의 규정을 두고 있지 않다. 따라서 철회의 ‘행사 방법’이나 ‘제출 기한’ 그리고 ‘철회의 철회(재철회)가 가능한지’ 여부에 대해서는 민법의 의사표시에 관한 규정에 기반한 판례 법리에 따라 실무가 형성되고 있다.조합의 사업시행에 관한 총회이든 조합 임원의 해임 총회이든 총회 안건 결의를 무산시키고자 하는 측에서는 서면결의서의 철회를 독려해 총회 성원을
∥ 문제의 소재지역주택조합에서 조합원들을 모집하면서 분담금 반환 약정을 내용으로 한 안심보장증서를 작성해 준 경우와 관련해 최근 ▲해당 조합원의 탈퇴·제명·조합원 자격 상실 등에 따라 조합이 분담금 전액을 반환해야 하는지 ▲안심보장증서의 효력이 인정되지 않는 경우에는 착오 취소가 인정돼 결국 조합이 분담금 전액 반환의무를 부담하는지 등에 대한 법원의 판단이 주목되고 있다.그러나 조합원의 탈퇴 혹은 자격 상실, 제명 등의 상황에서 조합이 조합원에게 기 납입한 분담금을 반환하는 경우, 자칫하다가는 남은 조합원들에게 금전적인 피해가 발생
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 얼마 전 국토교통부에 질의가 있었다. 투기과열지구 내 재건축조합 설립인가 이후의 양수인은 현금청산대상이지만, 세대원 전체가 생업을 위해 지방전출을 한 경우에는 예외적으로 조합원이 될 수 있다는 점과 관련, 매도인 자신은 재건축사업 처음부터 지방에서 생업 유지 중이므로 예외로 적용해야 한다는 주장이었다.만약 현행법 상 해당되지 않는다면 개선돼야 한다는 주장까지 곁들였다.이에 국토교통부는 법령 개정이 필요한 사항이라는 점잖은 답변을 내놓았다. 즉, 법을 개정하기 전까지는 안
조합장의 직무대행 역할은 어찌 보면 곤욕스러운 일이다. 원래 조합에서 일하고 있었던 상근이사 또는 감사가 조합장의 직무대행을 하는 것은, 차기 총회에서 새로운 조합장이 당선될 때까지 조합의 업무를 안정적으로 수행하면 된다고는 하지만, 수많은 비상대책위원회(소위 ‘비대위’)에서는 “결국 직무대행자도 같은 편 사람 아니냐”며 직무대행자까지 공격하는 경우가 다반사다. 조합장 직무집행정지 가처분 시 “별도로 조합임원이 아닌 자를 직무대행자로 선정해달라”고 요청하기도 한다.먼저, 조합장의 정관상 직무대행자와, 법원에서 선정된 조합장의 직무대
▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮ ◇ 문제의 소재도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 “1명의 토지등소유자가 여러 토지 및 건축물을 소유하고 있다가 조합설립인가 후 양도했을 때 그 양도인과 양도인을 대표하는 1명을 선정하고 그 1명을 조합원으로 본다”고 규정하고 있다.일반적으로 조합 실무에서는 1인이 여러 부동산을 소유하다가 타인에게 양도하는 경우 양자를 하나로 묶어 대표조합원을 선임하게 하고, 대표조합원이 대표조합원 아닌 토지등소유자의 동의를 얻어 분양신청을 하도록 한다.그
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 1차 공공재개발사업 공모가 이뤄진 후의 전농9구역 관련 질문이다. 이 질문에서 전농9구역 앞에 ‘가칭’은 정비구역으로 지정고시 되지 않은 정비예정구역을 말한다.해당 구역은 서울시 재개발정비기본(2004-204호, 2004.06.25)에 따라 아직 ‘정비예정구역’이다.질문은 해당 지역에서 공공재개발사업이 진행되면 신축아파트를 공급받을 수 있는 권리산정기준일은 언제인 것인지를 묻고 있다.서울시의 답변은 이렇다(서울시 주거정비과 2020.10.27.).